Būstas Italijoje: kaip pirkti, kiek tai kainuoja ir kaip neprarasti pinigų

Toskanos kalvos, namas prie Komo ežero ar butas Sicilijos miestelyje daugeliui atrodo kaip svajonė, kurią galima nusipirkti. Ir iš tiesų galima: Lietuvos piliečiams Italijoje pirkti būstą leidžiama be jokių apribojimų. Tačiau pati tvarka kitokia nei Lietuvoje, ir būtent dėl to žmonės praranda pinigus.

Šiame gide viskas vienoje vietoje ir paprastais žodžiais: kiek kainuoja skirtingi regionai, kaip vyksta pirkimas, ką būtina patikrinti prieš pasirašant, kokie mokesčiai laukia perkant ir kasmet, ir kur dažniausiai suklystama. Itališkus terminus paliekame, nes juos matysi dokumentuose, bet kiekvieną paaiškiname.

1. Kainos: trys skirtingos Italijos

Vidutinė būsto kaina Italijoje šį rudenį yra apie 2 030 eurų už kvadratinį metrą. Šis skaičius mažai ką pasako, nes jame sudėtas ir Milanas, ir Kalabrijos kaimai. Iš tikrųjų tai trys skirtingos rinkos.

Portalo „idealista“ 2026 m. trečiojo ketvirčio duomenys. Tai skelbimų, ne sandorių kainos, ir tik naudotam būstui.

Šiaurė: brangu, bet lengva parduoti.

Milanas – brangiausia didžiųjų miestų rinka Italijoje.

Milanas, Bolonija, ežerų pakrantės. Čia dirba didžioji dalis šalies ekonomikos, todėl būstą nuomoti galima ištisus metus, o prireikus greitai parduoti. Prie Komo ežero ar Ligūrijos pakrantėje, pavyzdžiui, Portofine, kainos siekia 10 000 eurų už kvadratinį metrą ir daugiau. Pigesnė šiaurės pusė yra Pjemontas su vyno kraštais: ta pati tvarka ir kokybė, tik be Milano kainų. Šiaurė tinka tiems, kam svarbu, kad pinigai būtų saugūs ir būstą būtų galima parduoti.

Centras: ten, kur svajoja užsieniečiai.

Toskana – labiausiai užsieniečių geidžiamas Italijos regionas.

Toskana, Umbrija, Roma. Toskana yra brangiausių kaimo namų regionas, o pajūrio kurorte Forte dei Marmi kainos prilygsta Milano centrui. Kaimyninė Umbrija kraštovaizdžiu panaši, bet gerokai pigesnė, todėl ją dažnai renkasi Šiaurės Europos pirkėjai. Centras tinka gyvenimui ir antriems namams.

Pietūs ir salos: pigu, bet su išlygomis.

Amalfio pakrantė – brangi išimtis pigiuose pietuose.

Kalabrijoje, Molizėje, Bazilikatoje ar Sicilijos gilumoje namą galima nusipirkti už automobilio kainą. Išimtys yra garsūs kurortai: Amalfio pakrantė, Kapris ar Sardinijos Costa Smeralda priklauso brangiausioms vietoms visoje šalyje. Pietų pigumas turi kainą. Čia silpnesni keliai, ligoninės ir internetas, o seną kaimo namą parduoti gali užtrukti metų metus. Pietuose galioja taisyklė: pigiausia nupirkti, brangiausia išlaikyti, sunkiausia parduoti.

2. „Namai už 1 eurą“: kaip yra iš tikrųjų

Tokiuose Sicilijos miesteliuose ir siūlomi namai už simbolinę kainą.

Tai ne valstybės programa. Kiekvienas miestelis, norintis prikelti tuštėjantį senamiestį, sąlygas nustato pats. Bendra visiems viena: namą gauni beveik veltui, bet įsipareigoji jį per nustatytą laiką suremontuoti.

• Mussomeli (Sicilija): 5 000 eurų užstatas, kuris grąžinamas, jei per trejus metus sutvarkai fasadą. Notaro ir mokesčių išlaidos sudaro apie 5 000 eurų, remontas kainuoja nuo maždaug 600 eurų už kvadratinį metrą.
• Sambuca (Sicilija): pradinė kaina pakelta iki 3 eurų, namai parduodami aukcione. Per trejus metus nebaigęs remonto prarandi 5 000 eurų užstatą.
• Laurenzana (Bazilikata): užstato nėra, bet nesilaikant terminų gresia bauda.

Įprastas grafikas toks: per metus pateiki remonto projektą, gavęs leidimus per pusmetį pradedi darbus, per trejus metus juos baigi. Visas projektas dažniausiai atsieina 25 000–100 000 eurų, kartais daugiau.

Kam verta. Tiems, kas turi pinigų remontui, gali dažnai atvykti arba turi patikimą žmogų vietoje ir perka sau, o ne perpardavimui.

Kam neverta. Tiems, kas tikisi vilos už eurą. Tai maži namai senamiesčiuose, neretai be stogo, vandens ir elektros. Jų nuosavybės dokumentai po kelių kartų paveldėjimo būna painūs. Dažnai protingiau nusipirkti gyvenamą namą tame pačiame miestelyje už 30 000 eurų.

3. Kaip vyksta pirkimas: trys žingsniai

Svarbiausias skirtumas nuo Lietuvos: Italijoje teisiškai įsipareigoji gerokai anksčiau, nei ateini pas notarą.

Ką daro notaras ir ko nedaro. Notarą (notaio) renkasi ir jam moka pirkėjas. Jis patikrina, ar pardavėjas tikrai yra savininkas, ar būstas neįkeistas ir neareštuotas, ar yra privalomi dokumentai, ir apskaičiuoja mokesčius. Tačiau notaras nevažiuoja apžiūrėti būsto ir netikrina, ar jis pastatytas bei perstatytas teisėtai. Jis taip pat yra neutralus: neatstovauja nei tau, nei pardavėjui. Jo paslaugos dažniausiai kainuoja 1 500–5 000 eurų ir PVM.

Kas yra geometra. Tai Italijoje įprastas statybos ir matavimų specialistas, kažkas tarp matininko ir statybos inžinieriaus. Jis nuvyksta į savivaldybę, patikrina, kokie statybos leidimai buvo išduoti, ir palygina juos su tuo, kas iš tikrųjų pastatyta. Įstatymas jo samdyti neverčia, bet tai vienintelis žmogus, galintis pasakyti, ar perki teisėtą statinį. Paprasta ataskaita butui kainuoja 600–800 eurų, išsami namo apžiūra – 1 000–3 000 eurų.

Ar reikia advokato. Didesniam pirkiniui verta pasisamdyti advokatą (avvocato), kalbantį tau suprantama kalba. Jis perskaitys sutartis prieš tau pasirašant ir atstovaus tik tau.

4. Ką patikrinti prieš pasirašant

Visa tai reikia padaryti prieš pirkimo pasiūlymą. Didžiąją dalį atlieka geometra arba advokatas.

• Kas yra savininkas (visura catastale). Kadastro išrašas parodo savininką, būsto kategoriją, plotą ir vadinamąsias kadastrines pajamas (rendita catastale). Tai sutartinis skaičius, nuo kurio skaičiuojami beveik visi mokesčiai.
• Ar būstas neapsunkintas (visura ipotecaria). Registro išrašas už 20 metų parodo hipotekas, areštus ir kitų žmonių teises į būstą. Kitaip apie pardavėjo skolas nesužinosi.
• Ar planas sutampa su tikrove (planimetria catastale). Dažniausia bėda: nugriauta siena, įrengtas papildomas kambarys ar terasa, kurių plane nėra. Tokį būstą sunku parduoti ir beveik neįmanoma gauti jam paskolos.
• Ar viskas pastatyta teisėtai (conformità urbanistica). Savavališkos statybos vadinamos abusi edilizi. Pardavėjai neretai nuoširdžiai tiki, kad viskas tvarkinga, nes taip buvo dar prie senelių. Nusipirkus pareiga sutvarkyti pereina tau. Nuo 2024 m. smulkius neatitikimus įteisinti lengviau, bet stambių tai neliečia.
• Energinio naudingumo sertifikatas (APE). Be jo notaras sandorio netvirtins. Jį parūpina pardavėjas.
• Ar niekas neturi teisės ten gyventi. Italijoje galima parduoti vadinamąją pliką nuosavybę (nuda proprietà), kai kitas žmogus iki gyvos galvos turi teisę būstu naudotis (usufrutto). Tokie skelbimai atrodo labai pigūs. Nusipirkęs tapsi savininku, bet gyventi ten negalėsi.
• Daugiabučio reikalai (condominio). Iš namo administratoriaus paprašyk pažymos apie pardavėjo skolas, paskutinių susirinkimų protokolų ir informacijos apie numatytus remontus. Paklausk, ar name neuždrausta trumpalaikė nuoma.
• Nuomininkai. Įprasta nuomos sutartis sudaroma ketveriems metams ir tiek pat pratęsiama. Nusipirkęs būstą su nuomininku, sutartį perimi ir iškraustyti jo negali.
• Pirmumo teisė (diritto di prelazione). Kai kada pirmieji pirkti turi teisę nuomininkas arba gretimą žemę dirbantis ūkininkas. Jei jų neatsiklausta, sandorį galima užginčyti.
• Paveldėjimas. Ypač pietuose namas gali priklausyti keliolikai giminaičių, iš kurių dalis gyvena užsienyje. Parduoti turi sutikti visi.

5. Mokesčiai perkant

Čia svarbiausias vienas klausimas: ar būstas bus tavo pagrindiniai namai (prima casa), ar ne (seconda casa). Nuo atsakymo priklauso beveik viskas.

Kai perki iš privataus žmogaus. Moki registracijos mokestį (imposta di registro): 2 proc. pagrindiniam būstui arba 9 proc. bet kuriam kitam. Gera žinia ta, kad jis skaičiuojamas ne nuo kainos, o nuo kadastrinės vertės, kuri paprastai 30–50 proc. mažesnė. Ši tvarka vadinama prezzo-valore, ir jos reikia paprašyti notaro akte. Dar sumoki du fiksuotus mokesčius po 50 eurų.

Kaip gaunama kadastrinė vertė. Kadastrinės pajamos padauginamos iš 115,5, jei tai pagrindinis būstas, arba iš 126, jei ne.

Pavyzdys. Butas kainuoja 200 000 eurų, jo kadastrinės pajamos 700 eurų.

Skirtumas viršija 6 000 eurų, nors butas tas pats.

Kai perki naują būstą iš statytojo. Vietoj registracijos mokesčio moki PVM, ir jau nuo visos kainos: 4 proc. pagrindiniam būstui, 10 proc. kitam, 22 proc. prabangiam. Fiksuoti mokesčiai čia po 200 eurų.

Ko reikia, kad gautum pagrindinio būsto lengvatą.

• Per 18 mėnesių nuo pirkimo deklaruoti gyvenamąją vietą (residenza) toje savivaldybėje, kur yra būstas. Vien gyventi neužtenka, reikia registracijos.
• Neturėti kito būsto toje pačioje savivaldybėje.
• Jei lengvata jau naudotasi kitam būstui Italijoje, jį parduoti per dvejus metus. Iki 2025 m. tam buvo skiriami vieneri metai.
• Neparduoti būsto anksčiau nei po penkerių metų, nebent per metus nusipirksi kitą pagrindinį būstą.

Nesilaikius sąlygų tenka sumokėti mokesčio skirtumą, 30 proc. baudą ir palūkanas. Tikrinama ir po kelerių metų.

Atkreipk dėmesį. Deklaravęs gyvenamąją vietą Italijoje, dažniausiai tampi ir Italijos mokesčių mokėtoju. Tai reiškia, kad Italijoje reikės deklaruoti viso pasaulio pajamas. Dėl 6 000 eurų lengvatos tokio sprendimo nedaryk nepasitaręs su mokesčių konsultantu.

Kitos pirkimo išlaidos. Agentūra Italijoje ima komisinį ir iš pirkėjo, dažniausiai 2–4 proc. kainos ir PVM. Pridėjus notarą, geometra, vertėją ir mokesčius, prie kainos reikia skaičiuoti 10–15 proc.

6. Ką mokėsi kasmet

• Nekilnojamojo turto mokestis (IMU). Pagrindiniam būstui netaikomas, išskyrus prabangų. Visiems kitiems dauguma savivaldybių taiko apie 1,06 proc. tarifą nuo kadastrinės bazės. Butui iš mūsų pavyzdžio tai būtų apie 1 250 eurų per metus. Mokama dviem dalimis, birželį ir gruodį. Pavėlavus skaičiuojama bauda ir palūkanos.
• Atliekų mokestis (TARI). Priklauso nuo ploto ir savivaldybės, dažniausiai keli šimtai eurų per metus. Mokamas ir tada, kai būste negyveni.
• Daugiabučio mokesčiai. Nuo 40 iki 250 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo. Stogo ar fasado remontą savininkai apmoka atskirai, proporcingai butų dydžiui.
• Komunaliniai. Elektros, dujų ir vandens abonentiniai mokesčiai mokami ir tuščiam būstui, paprastai 80–150 eurų per mėnesį.
• Draudimas. Neprivalomas, bet žemės drebėjimų ir potvynių zonose labai patartinas.

Jei būstą nuomosi. Nuomos pajamos apmokestinamos Italijoje. Paprasčiausias būdas yra fiksuotas mokestis cedolare secca: 21 proc. nuo ilgalaikės nuomos. Trumpalaikei nuomai, tokiai kaip per „Airbnb“, 2026 m. galioja tokia tvarka: 21 proc. vienam būstui, 26 proc. antram, o nuomojant tris ir daugiau tai jau laikoma verslu ir reikia registruoti veiklą. Kiekvienas trumpam nuomojamas būstas turi turėti nacionalinį registracijos kodą (CIN).

Lietuva ir Italija turi sutartį dėl dvigubo apmokestinimo išvengimo. Lietuvos gyventojas Italijoje gautas nuomos pajamas deklaruoja ir Lietuvoje, bet Italijoje sumokėtas mokestis įskaitomas.

7. Remonto lengvatos: kam jos naudingos

Apie Italijos remonto lengvatas prirašyta daug, bet dalis informacijos pasenusi. Garsioji 110 proc. lengvata (Superbonus) nebegalioja. 2026 m. tvarka tokia:

• 50 proc. remonto išlaidų grąžinama, jei tai tavo pagrindinis būstas;
• 36 proc., jei tai bet kuris kitas būstas;
• remontui skaičiuojama nuo ne daugiau kaip 96 000 eurų išlaidų vienam būstui;
• tie patys procentai taikomi ir energijos taupymo bei seisminio stiprinimo darbams.

Nuo 2027 m. numatyta mažinti iki 36 ir 30 proc.

Svarbi smulkmena. Tai ne išmoka, o Italijos pajamų mokesčio sumažinimas, išdėstytas per dešimt metų. Jei Italijoje pajamų mokesčio nemoki, pavyzdžiui, būsto nenuomoji ir ten nedirbi, lengvata tau nieko neduos. Į remonto sąmatą jos iš anksto neįskaičiuok.

8. Jei esi nerezidentas

• Teisė pirkti. ES piliečiai būstą perka be apribojimų.
• Mokesčių mokėtojo kodas (codice fiscale). Be jo nepasirašysi sutarties ir neatsidarysi sąskaitos. Išduodamas nemokamai Italijos konsulate arba mokesčių inspekcijoje, neretai tą pačią dieną. Pats kodas mokėti mokesčių neįpareigoja.
• Mokesčiai. Jei gyvenamosios vietos į Italiją nekeli, mokėsi kaip už antrą būstą: 9 proc. perkant ir IMU kasmet.
• Banko sąskaita. Įstatymas nereikalauja, bet be itališkos sąskaitos sunku mokėti komunalinius ir mokesčius.
• Paskola. Italijos bankai nerezidentams skolina, bet atsargiai, dažniausiai 50–60 proc. būsto vertės.
• Kalba. Jei nemoki italų kalbos, pas notarą turi dalyvauti vertėjas arba aktas rengiamas dviem kalbomis.
• Teisė gyventi. Būsto nuosavybė jos nesuteikia. ES piliečiai Italijoje gali gyventi ir taip, tik pasilikus ilgiau nei tris mėnesius reikia užsiregistruoti savivaldybėje.

9. Vieta lemia pusę vertės

Žemės drebėjimai. Italija suskirstyta į keturias seismines zonas. Pavojingiausia pirmoji apima centrinius Apeninus, dalį Abrucų, Umbrijos, Markės ir rytinę Siciliją. Saugiausia ketvirtoji yra didžioji šiaurės dalis ir Sardinija. Pirmoje ir antroje zonose remontas brangesnis, nes keliami griežtesni reikalavimai, brangesnis ir draudimas. Dauguma senų pastatų statyti dar iki dabartinių normų. Savivaldybės zoną galima pasitikrinti svetainėje italia.indettaglio.it.

Potvyniai ir nuošliaužos. Rizikos zonos apima maždaug penktadalį šalies. Didelės rizikos vietose gali būti draudžiama statyti ar plėsti, draudimas brangus arba jo iš viso neparduoda, o būsto vertė krenta. Žemėlapius skelbia valstybinė aplinkos tarnyba ISPRA svetainėje idrogeo.isprambiente.it.

Apsaugos apribojimai (vincoli). Jei namas stovi saugomo kraštovaizdžio teritorijoje arba pats yra paveldo objektas, kiekvienam išorės darbui reikės paveldo įstaigos leidimo. Kartais neleidžiama pakeisti net langų. Prieš perkant seną namą būtinai paklausk, kokie apribojimai jam taikomi.

Ar pavyks parduoti. Mieste būstą parduosi greičiausiai ir nuomosi ištisus metus. Gerame pajūrio kurorte paklausa pastovi. Kaime pigiausia, bet parduoti sunkiausia, o remontas dažnai suvalgo visą nuolaidą.

Ką pasitikrinti vietoje. Kiek iki oro uosto, greitkelio ir ligoninės. Ar yra vandentiekis ir kanalizacija, nes kaime dažnai būna tik nuotekų duobė. Koks interneto ryšys. Ar žiemą veikia parduotuvė ir dirba gydytojas. Jei viso to nėra, namą pirks nedaug kas.

10. Atmintinė prieš perkant

1. Geometra samdyk prieš pasiūlymą, ne po jo. Keli šimtai eurų gali sutaupyti dešimtis tūkstančių.
2. Pasirašytas pasiūlymas yra sutartis. Nepasirašyk, kol nepatikrinai.
3. Notaras nėra tavo advokatas. Didesniam pirkiniui pasisamdyk savo.
4. Reikalauk registro išrašo už 20 metų. Tik jis parodo hipotekas ir skolas.
5. Palygink planą su tikrove. Fiziškai, su matavimu.
6. Daugiabučio pažymą gauk prieš preliminariąją sutartį.
7. Notaro akte paprašyk prezzo-valore. Mokestis bus skaičiuojamas nuo mažesnės sumos.
8. Prie kainos pridėk 10–15 proc. Ir dar atsargą remontui.
9. Pagalvok, kaip parduosi. Dar prieš pirkdamas.

Duomenys tikrinti 2026 m. spalio 6 d. Kainos orientacinės, mokesčių tarifai gali skirtis pagal savivaldybę ir keistis kasmet. Gidas yra informacinis ir neatstoja teisininko ar mokesčių konsultanto patarimo.